PRÁVNÍ VZTAHY
V OBLASTI BYTŮ A NEMOVITOSTÍ

ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ

Podílové spoluvlastnictví budovy a pozemku (aniž by byly v budově vymezeny byty nebo nebytové prostory ve smyslu zákona o vlastnictví bytů náležitostmi Prohlášení vlastníka budovy) je obecně považována jako nejméně šťastná forma vlastnictví. V případě užívání a dispozice s nemovitostí přináší podílové spoluvlastnictví v praxi celou řadu úskalí a komplikací.

Předně nutno uvést, že u podílového spoluvlastnictví má každý z vlastníků budovy a pozemku ve svém vlastnictví toliko tvz. ideální díl. Nejde tudíž o skutečné prostorové vymezení podílu jednotlivého vlastníka na budově a pozemku. Po právní stránce tak platí, že v předmětné budově mohou všichni vlastníci užívat vše společně, tedy kteroukoliv domácnost, avšak dle velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Nelze tak nikdy vyloučit zásah do svého soukromí právě z důvodu spoluvlastnictví budovy jako celku, tedy všech místností nacházejících se v budově, příslušenství budovy apod. Neméně významné nebezpečí pro ostatní vlastníky může přinést skutečnost, že majetek některého ze spoluvlastníků budovy je předmětem výkonu rozhodnutí nebo exekuce. Movité věci nacházející se v budově, jež je v podílovém spoluvlastnictví, lze považovat též za majetek dlužníka, neprokáže-li se opak. V případě prodeje ideálního spoluvlastnického podílu je nutno pamatovat na zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků ve smyslu § 140 zákona č. 40/1964 Sb. (OBČANSKÝ ZÁKONÍK). Oprávněný z předkupního práva má v souladu s § 605 OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU dva měsíce od obdržení nabídky na rozmyšlenou, zda své předkupní právo využije či nikoliv. Porušení tohoto práva zakládá neplatnost kupní smlouvy.
V běžné praxi se rovněž vyskytuje častý problém, a to v oblasti hypotéčních úvěrů. Banky nepřijímají do zástavy ideální spoluvlastnické podíly, tedy část nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví. V případě prodeje je tak vyloučena možnost převést ideální podíl osobě, která by jej ráda financovala hypotéčním úvěrem zajištěným zástavním právem právě k této nemovitosti. Bývá časté, že při prodeji nemovitosti tuto nepříjemnou skutečnost zjistí prodávající a kupující až při jednání s bankou v rámci žádosti o hypotéční úvěr. Banka v takovém případě klientovi doporučí provést zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (viz níže), což může celý proces prodeje dosti protáhnout, prodražit či jinak zkomplikovat. Není výjimkou, kdy tato situace celý prodej zmaří, jelikož kupující nehodlá čekat na vyřízení veškerých úkonů  spojených se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví. Je tedy vždy lepší provést zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví před zahájením prodeje nemovitosti, nikoliv až v jeho průběhu.

Je snahou seznámit čtenáře těchto stránek s úskalími spojenými s touto formou vlastnictví. Veškerá shora popsaná rizika lze odstranit tím, že vlastníci mezi sebou uzavřou dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, kde nezbytnou součástí této dohody jsou též obsahové náležitosti Prohlášení vlastníka budovy, kde je výslovně vymezeno, jak se strany vypořádávají. Nezbytné ovšem je, aby zde bylo možno vymezit alespoň dvě jednotky. Pomocí tohoto právního úkonu je tak nesporné, komu patří konkrétní byt nebo nebytový prostor v domě, jaké je jeho příslušenství a vybavení, jaké jsou společné části domu (společné buď všem vlastníkům nebo jen některým z nich), jaké jsou podíly na společných částech domu a souvisejícím pozemku, dále jsou zde stanovena pravidla pro přispívání na společné náklady a pravidla správy společných částí domu a pozemku. Vymezení jednotek a společných částí domu je pro maximální jistotu vlastníků znázorněno na půdorysech (schématech) všech podlaží v domě. S ohledem na povahu ideálního podílového spoluvlastnictví budovy lze v blízké či vzdálené budoucnosti očekávat, že podílové spoluvlastnictví takřka všech budov, kde se fakticky, nikoliv však právně, nacházejí dvě a více jednotek, bude tímto způsobem zrušeno a vypořádáno. Vedle smluvního zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví připadá v úvahu též zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví rozhodnutím soudu.

Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se nemusí týkat pouze domu s bytovými jednotkami, ale v podstatě jakékoliv nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru. Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se realizuje často v případě, kdy se podíloví spoluvlastníci dohodnou, že předmětné nemovitosti bude vlastnit pouze jeden z nich, a to při poskytnutí odpovídajícího protiplnění v závislosti na hodnotě nemovitosti a velikosti spoluvlastnického podílu.

Je-li tímto způsobem v domě vymezeno pět či více jednotek, jež jsou ve vlastnictví tři a více osob, v souladu s § 9 zákona č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů) vznikne společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Naše kancelář je připravena Vám v této věci poskytnout kompletní servis, kterou můžete za tímto účelem kontaktovat zde.