ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ

ROZDĚLENÍ DOMU NA JEDNOTKY

 

bytovyzakon.czPodílové spoluvlastnictví budovy a pozemku (aniž by byly v budově vymezeny byty nebo nebytové prostory ve smyslu zákona o vlastnictví bytů náležitostmi Prohlášení vlastníka budovy) je obecně považována jako nejméně šťastná forma vlastnictví. V případě užívání a dispozice s nemovitostí přináší podílové spoluvlastnictví v praxi celou řadu úskalí a komplikací.

Hlavní nevýhody podílového spoluvlastnictví lze uvést v následujících bodech:

1) Předně nutno uvést, že u podílového spoluvlastnictví má každý z vlastníků budovy a pozemku ve svém vlastnictví toliko spoluvlastnický podíl na nemovitosti jako celku. Nejde tudíž o skutečné prostorové vymezení podílu jednotlivého vlastníka na budově a pozemku. Po právní stránce tak platí, že v předmětné budově mohou všichni vlastníci dle velikosti jejich spoluvlastnických podílů užívat vše společně, tedy kterýkoliv byt nebo místnost v domě. Nelze tak nikdy vyloučit zásah do svého soukromí právě z důvodu spoluvlastnictví budovy jako celku, tedy všech místností nacházejících se v budově, příslušenství budovy apod. Z téhož důvodu nutno např. investice do rekonstrukce bytu považovat jako investici do společného majetku, byť jsou hrazeny pouze "z kapsy" uživatele bytu.

2) Neméně významné nebezpečí pro ostatní vlastníky může přinést skutečnost, že majetek některého ze spoluvlastníků budovy je předmětem výkonu rozhodnutí, exekuce či insolvenčního řízení. Movité věci nacházející se v budově, jež je v podílovém spoluvlastnictví, lze považovat též za majetek dlužníka, neprokáže-li se opak.

3) V běžné praxi se rovněž vyskytuje častý problém, a to v oblasti hypotečních úvěrů. Banky nepřijímají do zástavy ideální spoluvlastnické podíly, tedy část nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví. V případě prodeje je tak vyloučena možnost převést ideální podíl osobě, která by jej ráda financovala hypotéčním úvěrem zajištěným zástavním právem právě k této nemovitosti. Bývá časté, že při prodeji nemovitosti tuto nepříjemnou skutečnost zjistí prodávající a kupující až při jednání s bankou v rámci žádosti o hypoteční úvěr. Banka v takovém případě klientovi doporučí provést zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (viz níže), což může celý proces prodeje dosti protáhnout, prodražit či jinak zkomplikovat. Není výjimkou, kdy tato situace celý prodej zmaří, jelikož kupující nehodlá čekat na vyřízení veškerých úkonů  spojených se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví. Rozhodně se tedy doporučuje provést rozdělené domu na bytové jednotky nejpozději při zahájení prodeje bytu a nikoliv až v době, kdy případný kupec o byt projeví zájem.

4) Zejména z důvodu uvedeného v bodě 3) je tržní hodnota bytu v podílovém spoluvlastnictví obecně významně nižší než v případě bytu ve vlastnictví (v řádu jednotek až desítek procent!) a prodej takového bytu trvá podstatně déle, není - li tímto dokoce zmařen. Rozdělením domu na bytové jednotky tudíž automaticky dochází k navýšení majetku každého spoluvlastníka a ve většině případů je rozdělení domu na bytové vlastnictví podmínkou prodeje vůbec - tzn. bez rozdělení domu na bytové jednotky je byt prakticky neprodejný.

5) U větších domů v zásadě neřešitelná situace nastává v případě, když chce některý ze spoluvlastníků pronajmout byt, jehož je dosud uživatelem. Každý takový byt v domě, který není rozdělen na bytové jednotky, je v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků a proto by měl být účastníkem nájemní smlouvy každý takový spoluvlastník domu a nájemné je pak příjmem všech spoluvlastníků. V praxi však nájemní smlouvu na straně pronajímatele podepisuje pouze uživatel bytu a nájemné inkasuje on sám, často v mylném domnění, že je k tomu oprávněn. I když takový stav lze jen těžko hodnotit jako legální, jedná se o poměrně běžnou praxi.

Do 31.12.2013 bylo s podílovým spoluvlastnictvím spojeno zákonné předkupní právo k podílu jiného spoluvlastníka v případě prodeje. Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. toto předkupní právo až na výjimky ruší. V případě, že existenci předkupního práva považují spoluvlastníci za důležitou, mohou se spoluvlastníci v rámci procesu přeměny podílového spoluvlastnictví na bytové vlastníci dohodnout na zřízení vzájemného předkupního práva, i když nutno podotknout, že takové ujednání není příliš časté. Takovéto smluvní předkupní právo bude zapsáno v katastru nemovitostí. Do 31.12.2013 také nebylo možné provést toto zrušení a vypořádání spoluvlastnictví společně s prohlášením vlastníka budovy v případě, že byl některý z bytů pronajat fyzické osobě. Tato legislativní chyba naštěstí nebyla do nového občanského zákoníku převzata a vypořádání spoluvlastnictví s rozdělením domu na jednotky lze provést nyní i tehdy, jsou - li byty pronajímány.

Občas se stává, že některý ze spoluvlastníků proces převodu na bytové vlastnictví bojkotuje, a to proto, že stávající stav je pro něj vlastně výhodou z důvodu, že užívá nemovitost nad rámec svého oprávnění - spoluvlastnického podílu. Typickým příkladem je situace, kdy v domě v podílovém spoluvlastnictví dvou osob, jež každý vlastní ideální polovinou, jsou dva byty s velmi rozdílnou plochou a kvalitou a jeden z vlastníků užívá významně větší a lepší byt oproti spoluvlastníkovi, jehož podíl na nemovitosti je ovšem stejný. V takovém případě může dotčený spoluvlastník požadovat po druhém spoluvlastníkovi, který takto užívá nemovitost nad rámec svého podílu, úhradu bezdůvodné obohacení, a to i zpětně.

Je snahou seznámit čtenáře těchto stránek s úskalími spojenými s touto formou vlastnictví. Veškerá shora popsaná rizika a nepříjemnosti lze odstranit tím, že vlastníci mezi sebou uzavřou dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, jejíž součástí jsou též obsahové náležitosti Prohlášení vlastníka budovy, kde je vymezeno, že každý ze spoluvlastníků získává do svého vlastnictví určitý byt nebo nebytový prostor tak, jak se spoluvlastníci dohodli či tak, jak nyní byty užívají. Nezbytné ovšem je, aby zde bylo možno vymezit alespoň dvě jednotky. Pomocí tohoto právního úkonu je tak nesporné, komu patří konkrétní byt nebo nebytový prostor v domě. S ohledem na povahu ideálního podílového spoluvlastnictví budovy lze v blízké či vzdálené budoucnosti očekávat, že podílové spoluvlastnictví takřka všech budov, kde se fakticky, nikoliv však právně, nacházejí dvě a více jednotek, bude tímto způsobem zrušeno a vypořádáno. Vedle smluvního zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví připadá v úvahu též zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví rozhodnutím soudu.

Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se nemusí týkat pouze domu s bytovými jednotkami, ale v podstatě jakékoliv nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru. Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se realizuje často v případě, kdy se podíloví spoluvlastníci dohodnou, že předmětné nemovitosti bude vlastnit pouze jeden z nich, a to při poskytnutí odpovídajícího protiplnění v závislosti na hodnotě nemovitosti a velikosti spoluvlastnického podílu.

Naše kancelář je připravena Vám v této věci poskytnout kompletní servis, kterou můžete za tímto účelem kontaktovat zde.