PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA BUDOVY
o vymezení jednotek v budově
 Prohlášení vlastníka budovy lze jednoduše definovat jako právní úkon, jímž vlastník budovy (jedna osoba, případně manželé) vymezí v předmětné nemovitosti jednotky v právním slova smyslu, tedy buď bytové jednotky nebo nebytové prostory (tj. např. kancelář, dílna, garáž nebo ateliér) včetně jejich příslušenství a vybavení, s nimiž je spojeno užívání společných částí domu vymezených tamtéž. Dům tak bude rozdělen na jednotky ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů (zákon o vlastnictví bytů), s nimiž lze dále volně disponovat, tj. prodat, darovat, zatížit zástavním právem atd. S vlastnictvím vymezené jednotky je spojeno podílové spoluvlastnictví pozemku pod domem včetně nádvoří, samozřejmě za předpokladu, že vlastník budovy je též vlastníkem souvisejícího pozemku.
Panuje – li na straně vlastníka vůle převést na třetí osobu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru, který je sice v budově de facto, po právní stránce (de jure) ovšem neexistuje, je sepsání této listiny nezbytnou podmínkou. Užívací právo k části budovy, aniž by byly v budově vytvořeny jednotky, lze v souvislosti s převodem vlastnictví založit taktéž prodejem ideálního spoluvlastnického podílu na budově a souvisejícím pozemku. Z ustálené praxe lze tuto formu vlastnictví jen stěží doporučit, naopak existuje - li tento stav, doporučuje se co nejdříve podílové spoluvlastnictví budovy a pozemku zrušit a vypořádat dohodou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, jež zahrnuje kromě jiného též obsahové náležitosti prohlášení vlastníka budovy.
Prohlášení vlastníka budovy je nezbytnou podmínkou při převodu družstevních bytů do vlastnictví členů družstva a nájemců bytů, nebo v případě privatizace bytového fondu z majetku obce/města. V zásadě však tento krok činí kterýkoliv subjekt, který je vlastníkem (či podílovým spoluvlastníkem) budovy, ve které se nacházejí alespoň dva samostatné prostory způsobilé být jednotkou, a to za účelem jejich následného prodeje, zatížení zástavním právem a mnoho jiného.
Vypracování prohlášení vlastníka budovy doporučujeme provést prostřednictvím zkušeného právníka zabývajícím se bytovým právem. Nejde totiž jen o strohé vymezení jednotek a splnění náležitostí předpokládaných zejména § 4 zákona o vlastnictví bytů. Podstatou tohoto úkonu ve své smysluplné podobě není ani jednoduché vyplnění vzoru. Zodpovědný autor prohlášení vlastníka budovy, příp. dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví by měl být osobně v místě budovy přítomen, provést prohlídku prostor v domě, dále jejich zaměření a zakreslení a taktéž soupis potřebných informací. Jeho úkolem je kromě jiného navrhnout vlastníkovi budovy optimální řešení budoucího vymezení jednotek v budově včetně společných částí domu, tj. budoucích vlastnických vztahů, tak, aby takto založené právní vztahy do budoucna nebyly příčinou sousedských sporů v domě. Z hlediska následného prodeje jednotek je také nezbytné, aby skutečné výměry místností ve vymezovaných jednotkách byly totožné s jejich zápisem v prohlášení vlastníka budovy. Byť se toto může zdát samozřejmostí, v praxi to tolik samozřejmě nefunguje. Nesoulad mezi právním a faktickým stavem týkající se stavu jednotky zjistí a konstatuje každý pečlivý odhadce finančního ústavu, který pro účely hypotéčního úvěru vypracovává ocenění předmětné jednotky. Vzhledem k tomu, že každý z vlastníků jednotky v domě se podílí na společných nákladech (např. zateplení fasády, rekonstrukce střechy atd.) v rozsahu dle vzájemného poměru podlahové plochy jeho jednotky vůči podlahovým plochám všech jednotek v domě, lze považovat jako jev nežádoucí, aby se některý z vlastníků, jehož byt je ve skutečnosti z hlediska podlahové plochy větší, než jak je zapsán v prohlášení vlastníka budovy, díky tomu (třeba i nevědomky) obohatil na úkor ostatních vlastníků jednotek v domě. Převodem druhé jednotky v domě vznikne v některých případech dle § 9 zákona o vlastnictví bytů společenství vlastníků jednotek, do jehož fondu přispívají jednotliví vlastníci právě dle velikosti podlahových ploch jednotek.
Za důležitý právní úkon je možno považovat i změnu prohlášení vlastníka budovy. Tuto lze provést v okamžiku, kdy ve vztahu k domu dochází k určitým změnám stavby relevantním z hlediska zákona o vlastnictví bytů. Nejčastěji půjde o půdní vestavby a střešní nástavby, sloučení dvou bytů do jednoho nebo naopak rozdělení jedné jednotky na dvě samostatné, a to obvykle na základě smlouvy o výstavbě uzavřené mezi všemi vlastníky jednotek.
Právní úkony v oblasti bytového práva, tedy i prohlášení vlastníka budovy, upravuje zejména zákon č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů), dále zákon č. 40/1964 Sb. (OBČANSKÝ ZÁKONÍK) a vyhláška Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního uloženou ve Sbírce zákonů pod č. 26/2007. Ve vztahu ke katastrálním úřadům, které platnost této listiny ze zákona zkoumají, je na tomto místě důležité zmínit především zákon č. 500/2004 Sb. (správní řád), zákon č. 265/1992 Sb. (o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem) a zákon č. 344/1992 Sb. (katastrální zákon).
Naše kancelář je připravena Vám v této věci poskytnout kompletní servis, kterou můžete za tímto účelem kontaktovat zde.
|