PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA NEMOVITOSTI

o rozdělení domu na bytové jednotky
- vymezení jednotek v budově

bytovyzakon.czProhlášení vlastníka nemovitosti o rozdělení bytového nebo rodinného domu na bytové a nebytové jednotky (dále jako "prohlášení vlastníka budovy") lze jednoduše definovat jako právní úkon, jímž vlastník budovy, která je obvykle součástí pozemku, na kterém stojí, vymezí v předmětné  nemovitosti jednotky v právním slova smyslu, tedy buď bytové jednotky nebo nebytové prostory (tj. např. kancelář, dílna, garáž nebo ateliér) včetně jejich příslušenství a vybavení, s nimiž je spojeno užívání společných částí nemovitosti vymezených tamtéž. Dům tak bude rozdělen na jednotky, které tvoří bytové spoluvlastnictví dle § 1158 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník účinný od 1.1.2014 anebo jednotky dle předchozích právních předpisů, konkrétně ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, s nimiž lze dále volně disponovat, tj. prodat, darovat, zatížit zástavním právem atd. S vlastnictvím vymezeného bytu nebo nebytového prostoru je spojeno podílové spoluvlastnictví společných částí domu. Za jednotku se tak považuje byt (nebytový prostor) + podíl na společných částech nemovité věci.

Panuje – li na straně vlastníka vůle převést na třetí osobu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru, který je sice v budově de facto, po právní stránce (de jure) ovšem neexistuje, je sepsání této listiny nezbytnou podmínkou. Užívací právo k části budovy, aniž by ovšem byly v budově vytvořeny jednotky, lze v souvislosti s převodem vlastnictví založit taktéž prodejem tzv. ideálního spoluvlastnického podílu na budově a souvisejícím pozemku. Z ustálené praxe lze tuto formu vlastnictví jen stěží doporučit, naopak existuje - li tento stav, doporučuje se co nejdříve podílové spoluvlastnictví budovy a pozemku zrušit a vypořádat dohodou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, jež zahrnuje kromě jiného též obsahové náležitosti prohlášení vlastníka budovy.

Prohlášení vlastníka budovy
je nezbytnou podmínkou při převodu družstevních bytů do vlastnictví členů družstva a nájemců bytů, nebo v případě privatizace bytového fondu z majetku obce/města. V zásadě však ale tento krok činí kterýkoliv subjekt, který je vlastníkem (či podílovým spoluvlastníkem) budovy, ve které se nacházejí alespoň dva samostatné prostory způsobilé být jednotkou, a to za účelem jejich následného prodeje, zatížení zástavním právem a mnoho jiného. 
Vypracování prohlášení vlastníka budovy doporučujeme provést prostřednictvím zkušeného právníka zabývajícím se bytovým právem. Nejde totiž jen o strohé vymezení jednotek a splnění náležitostí předpokládaných příslušnými právními předpisy. Pro správné zpracování prohlášení vlastníka budovy je podmínkou perfektní znalost nejen občanského zákoníku, katastrálního zákona ale též několika dalších prováděcích předpisů, tj. vyhlášek a nařízení a dále též vnitřních dokumentů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. Rozhodně tak nedoporučujeme osobám bez právnického vzdělání vyplnění obecného vzoru prohlášení vlastníka budovy. Pamatujte, že každý dům má z hlediska katastru nemovitostí a stavebně-technického uspořádání svá specifika, která nedokáže vystihnout žádný obecný vzor. Vzor Vám rovněž neumí podat důležité informace o tom, jakých častých chyb a přehmatů se při zpracování tohoto dokumentu vyvarovat. Vymezení jednotek a společných částí domu a další záležitosti spojené s vymezením jednotek v domě jsou pomocí tohoto úkonu stanoveny dá se říci na věčné časy. Změna prohlášení vlastníka budovy, příp. oprava chyb v něm obsažených, je pak podstatně složitější a nákladnější, při větším počtu vlastníků jednotek někdy i nemožná (např. z důvodu exekuce či nevůle některého z vlastníků). Pro jednotky vymezené podle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. platí sice snazší pravidla pro změny prohlášení vlastníka budovy, i tak je ale zapotřebí souhlas alespoň nadpoloviční většiny vlastníků (počítáno podle spoluvlastnických podílů), a to i tehdy, neřeší-li příslušná změna jejich jednotky. Zodpovědný autor prohlášení vlastníka budovy, příp. dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví by měl být osobně v místě budovy přítomen, provést prohlídku prostor v domě, dále jejich zaměření a zakreslení a taktéž soupis potřebných informací. Jeho úkolem je kromě jiného navrhnout vlastníkovi budovy optimální řešení budoucího vymezení jednotek v budově včetně společných částí domu, tj. budoucích vlastnických vztahů, tak, aby takto založené právní vztahy do budoucna nebyly příčinou sousedských sporů v domě.

Zpracování prohlášení vlastníka budovy by mělo předcházet zaměření bytů a nebytových prostor.V souvislosti s novým občanským zákoníkem účinným od 1.1.2014, který upravuje obsahuje mnoho změn též na úseku katastru nemovitostí, došlo k přijetí další normy, a to nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, kterým se provádí § 1222 občanského zákoníku, upravuje jak způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce tak rovněž co jsou společné části domu. Tak za prvé nově je stanoveno, že podlahovou plochou bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností uvnitř bytu vč. půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných kontrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Započítává se mimo jiné i podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty (vest.skříně, vany aj.). Vypočtená podlahová plocha se zakrouhluje na jedno desetinné místo. Nařízení rovněž závazné určuje, že balkony, lodžie, terasy, atria jsou společné části domu, a to i tehmy, jsou-li přístupné pouze z jednoho bytu. Stejně tak se za společné části domu považují sklepní kóje. Takto zjištěné podlahové plochy bytů jsou pak důležité pro stanovení spoluvlastnických podílů na společných částech domu, nedoje-li mezi vlastníky k jiné dohodě dle § 1161 občanského zákoníku, třeba tak, že podíly budou stejné u všech bytů stejné nebo že se bude pri učení podílů na společných částech kromě podlahové plochy bytu vycházet i z hodnoty bytu atd.

Má-li prohlášením vlastníka budovy vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, jsou nezbytnou součástí prohlášení též náležtosti stanov společenství vlastníků jednotek. V případě jednotek takto vymezených po 1.1.2014 se právě schválením stanov zakládá společenství vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek pak vznikne zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Do katastru nemovitostí poté nebude možné dle § 1198 odst. 2 nového občanského zákoníku zapsat vlastnické právo k další převedené jednotce, nebude-li katastrálnímu úřadu doložen vznik společenství vlastníků jednotek (výpisem z rejstříku)

Za důležitý právní úkon je možno považovat i změnu prohlášení vlastníka budovy. Tuto lze provést v okamžiku, kdy ve vztahu k domu dochází k určitým změnám stavby relevantním z hlediska zákona o vlastnictví bytů. Nejčastěji půjde o půdní vestavby a střešní nástavby, sloučení dvou bytů do jednoho nebo naopak rozdělení jedné jednotky na dvě samostatné, a to obvykle  na základě smlouvy o výstavbě uzavřené mezi všemi vlastníky jednotek. Aktualizované úplné znění prohlášení vlastníka budovy pak osoba odpovědná za správu domu (společenství vlastníků jednotek) doručí příslušnému katastrálnímu úřadu a rejstříkovému soudu k uložení do sbírky listin.

Prohlášení vlastníka budovy je po provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí uloženo v listinné podobě ve sbírce listin příslušného katastrálního úřadu, do kterého může osoba za zákonem daných podmínek nahlédnout a činit si u něj opisy či výpisy.

Naše kancelář je připravena Vám v této věci poskytnout kompletní servis, kterou můžete za tímto účelem kontaktovat zde.