PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA BUDOVY
o vymezení jednotek v budově

Prohlášení vlastníka budovy lze jednoduše definovat jako právní úkon, jímž vlastník budovy (jedna osoba, případně manželé) vymezí v předmětné  nemovitosti jednotky v právním slova smyslu, tedy buď bytové jednotky nebo nebytové prostory (tj. např. kancelář, dílna, garáž nebo ateliér) včetně jejich příslušenství a vybavení, s nimiž je spojeno užívání společných částí domu vymezených tamtéž. Dům tak bude rozdělen na jednotky ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů (zákon o vlastnictví bytů), s nimiž lze dále volně disponovat, tj. prodat, darovat, zatížit zástavním právem atd. S vlastnictvím vymezené jednotky je spojeno podílové spoluvlastnictví pozemku pod domem včetně nádvoří, samozřejmě za předpokladu, že vlastník budovy je též vlastníkem souvisejícího pozemku.

Panuje – li na straně vlastníka vůle převést na třetí osobu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru, který je sice v budově de facto, po právní stránce (de jure) ovšem neexistuje, je sepsání této listiny nezbytnou podmínkou. Užívací právo k části budovy, aniž by ovšem byly v budově vytvořeny jednotky, lze v souvislosti s převodem vlastnictví založit taktéž prodejem tzv. ideálního spoluvlastnického podílu na budově a souvisejícím pozemku. Z ustálené praxe lze tuto formu vlastnictví jen stěží doporučit, naopak existuje - li tento stav, doporučuje se co nejdříve podílové spoluvlastnictví budovy a pozemku zrušit a vypořádat dohodou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, jež zahrnuje kromě jiného též obsahové náležitosti prohlášení vlastníka budovy.

Prohlášení vlastníka budovy je nezbytnou podmínkou při převodu družstevních bytů do vlastnictví členů družstva a nájemců bytů, nebo v případě privatizace bytového fondu z majetku obce/města. V zásadě však ale tento krok činí kterýkoliv subjekt, který je vlastníkem (či podílovým spoluvlastníkem) budovy, ve které se nacházejí alespoň dva samostatné prostory způsobilé být jednotkou, a to za účelem jejich následného prodeje, zatížení zástavním právem a mnoho jiného. 
Vypracování prohlášení vlastníka budovy doporučujeme provést prostřednictvím zkušeného právníka zabývajícím se bytovým právem. Nejde totiž jen o strohé vymezení jednotek a splnění náležitostí předpokládaných zákonem o vlastnictví bytů. Pro správné zpracování prohlášení vlastníka budovy je podmínkou perfektní znalost nejen zákona o vlastnictví bytů, občanského zákoníku, katastrálního zákona ale též několika dalších prováděcích předpisů, tj. vyhlášek a nařízení a dále též vnitřních dokumentů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. Rozhodně tak nedoporučujeme osobám bez právnického vzdělání vyplnění obecného vzoru prohlášení vlastníka budovy. Pamatujte, že každý dům má z hlediska katastru nemovitostí a stavebně-technického uspořádání svá specifika, která nedokáže vystihnout žádný obecný vzor. Vzor Vám rovněž neumí podat důležité informace o tom, jakých častých chyb a přehmatů se při zpracování tohoto dokumentu vyvarovat. Vymezení jednotek a společných částí domu a další záležitosti spojené s vymezením jednotek v domě jsou pomocí tohoto úkonu stanoveny dá se říci na věčné časy. Změna prohlášení vlastníka budovy, příp. oprava chyb v něm obsažených, je pak podstatně složitější a nákladnější, při větším počtu vlastníků jednotek někdy i nemožná (např. z důvodu exekuce či nevůle některého z vlastníků). Z vlastní zkušenosti můžeme potvrdit, že zákon o vlastnictví bytů obsahuje mnoho sporných ustanovení, jejichž právní výklad je ze strany katastrálních úřadů prezentován často velmi odlišně a nezřídka se potom stává, že katastrální úřad prohlášení vlastníka budovy vypracovaného svépomcí zamítne, a vlastník pak musí stejně vyhledat právní pomoc a vynaložit odměnu v obdobné nebo i vyšší částce, kterou by hradil v případě, kdyby se na odborníka obrátil ihned. Vedle toho stojí též starosti spojené s průtahy v řízení u katastrálního úřadu, zejména pokud jde o zastavení probíhajícího řízení ve věci vadného prohlášení vlastníka budovy. Původně plánovaná úspora peněz ze strany vlastníka budovy nakonec přinese zcela opačný efekt. Zodpovědný autor prohlášení vlastníka budovy, příp. dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví by měl být osobně v místě budovy přítomen, provést prohlídku prostor v domě, dále jejich zaměření a zakreslení a taktéž soupis potřebných informací. Jeho úkolem je kromě jiného navrhnout vlastníkovi budovy optimální řešení budoucího vymezení jednotek v budově včetně společných částí domu, tj. budoucích vlastnických vztahů, tak, aby takto založené právní vztahy do budoucna nebyly příčinou sousedských sporů v domě.

Za důležitý právní úkon je možno považovat i změnu prohlášení vlastníka budovy. Tuto lze provést v okamžiku, kdy ve vztahu k domu dochází k určitým změnám stavby relevantním z hlediska zákona o vlastnictví bytů. Nejčastěji půjde o půdní vestavby a střešní nástavby, sloučení dvou bytů do jednoho nebo naopak rozdělení jedné jednotky na dvě samostatné, a to obvykle  na základě smlouvy o výstavbě uzavřené mezi všemi vlastníky jednotek.

Naše kancelář je připravena Vám v této věci poskytnout kompletní servis, kterou můžete za tímto účelem kontaktovat zde.