SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

dle nového občanského zákoníku od 1.1.2014

 

 

bytovyzakon.czSpolečenství vlastníků jednotek (SVJ) nově dle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. účinného od 1.1.2014 nevzniká ze zákona jako je tomu dle dosavadní legislativy, ale dle § 1203 nového občanského zákoníku zápisem do veřejného seznamu (rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného příslušným krajským/městským soudem) po předchozím schválení stanov SVJ. Schválení stanov se uskutečňuje buď v rámci uzavírání prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám (doposud označované jako tzv. prohlášení vlastníka budovy), má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků nebo uzavřením smlouvy o výstavbě anebo kdykoliv později, nedošlo-li ke schválení stanov některou z těchto skutečností. Schválení stanov vyžaduje souhlas vlastníků všech jednotek, namísto dosavadní většiny.

Dle výslovného ustanovení § 1199 nového občanského zákoníku je dovoleno, je-li v domě méně než pět jednotek, že může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Poměrně zásadní novou úpravou v novém občanském zákoníku od 1.1.2014 je v zásadě povinnost v domech, kde je alespoň pět jednotek ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků, SVJ založit, neboť dle § 1198 odst. 2 do veřejného seznamu (tj. do katastru nemovitostí) se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem. Strany kupní smlouvy by tudíž v těchto případech po 1.1.2014 měly vždy požadovat doložení v rejstříku zapsaného společenství vlastníků. Jinak si totiž výrazně zkomplikují zápis převodu bytu nebo nebytového prostoru do katastru nemovitostí. Kupní cena by tak rozhodně měla být hrazena prodávajícímu až po zápisu vkladu vlastnictví do katastru nemovitostí, a to předtím do úschovy důvěryhodného subjektu. Nebude-li katastrálnímu úřadu výpisem z rejstříku společenství doložen vznik SVJ, katastrální úřad vlastnické právo nezapíše! Do doby, kdy vlastníci učiní potřebné kroky ke vzniku SVJ, jsou veškeré převody v těchto domech zablokovány. Doporučuje se tedy s dostatečným předstihem veškeré úkony vyřešit před tím, než se některý s vlastníků rozhodne bytovou či nebytovou jednotku prodat či darovat.

Orgány SVJ dle nového občanského zákoníku jsou shromáždění, které je nejvyšším orgánem společenství vlastníků. Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků (namísto dosavadního pověřeného vlastníka). Zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Nový občanský zákoník obsahuje nově náležitosti stanov SVJ. Dle § 3041 odst. 2 ustanovení stanov dosavadních SVJ, která odporují donucujícím ustanovením nového občanského zákoníku, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti, tj. k 1.1.2014. SVJ má povinnost přizpůsobit do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. do 31.12.2016) stanovy úpravě nového občanského zákoníku a doručit je rejstříkovému soudu, do něhož je SVJ  zapsáno. Neučiní-li tak, rejstříkový soud ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud SVJ zruší a nařídí její likvidaci.

 

V ostatním se práva a povinnosti členů společenství vlastníků bytových jednotek a nebytových prostorů v případech, kde společenství vlastníků jednotek vzniklo ze zákona před 1.1.2014, se řídí dosavadními právními předpisy, tj. zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů.

Do 31.12.2013 byl prvozápis společenství vlastníků jednotek do rejstříku osovozen od soudního poplatku. S účinností od 1.1.2014 je prvozápis společenství vlastníků jednotek zatížen soudním poplatkem ve výši 6.000 Kč.

Naše kancelář zajišťuje kompletní služby pro společenství vlastníků jednotek, a to počínaje jejich vznikem. Společenstvím zajišťujeme především následující služby:

a) dodání veškerých vzorů dokumentů potřebných pro fungování společenství vlastníků, tj. např. stanovy, jednací řád, spisový a archivační řád, domovní řád, pozvánky na schůzi, zápisy ze schůzí, evidenční listy, podpisové vzory, plné moci,

b) sladění stávajících stanov SVJ do souladu s novým občanským zákoníkem,

c) organizační zajištění 1. schůze  shromáždění SVJ,

d) zajištění zápisu a veškerých změn zápisu SVJ v rejstříku. Změny v zápisu SVJ v rejstříku se týkají nejčastěji: změna stanov, změna členů výboru SVJ, změna pověřeného vlastníka aj.,

e) registraci SVJ u příslušného správce daně,

f) poradenská, spisová, archivační a správcovská činnost ve prospěch SVJ,

g) zpracování veškerých změn prohlášení vlastníka a zastupování u katastrálního úřadu ve správním řízení a

h) komplexní správa nemovitostí.

 

Naši kancelář můžete za tímto účelem kontaktovat zde.