ZMĚNY V KATASTRU NEMOVITOSTÍ OD 1.1.2014

bytovyzakon.czNový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) přínáší vstupem v jeho účinnost od 1.1.2014 společně s mnoha dalšími souvisejícími předpisy mnoho změn týkající se nemovitostí a katastru nemovitostí. Jejich kompletní výčet a popis by sám o sobě zabral na mnohostránkovou publikaci. Na těchto si Vás dovolujeme informovat o těch základních, které se vztahují k problematice bytového vlastnictví.

 

1) První změnou týkající se katastru nemovitostí od 1.1.2014, na kterou je vhodné upozornit a o které se v souvislosti s novým občanským zákoníkem hovoří asi nejvíce, je to, že nový občanský zákoník se vrací k zásadě superficies solo cedit, což v překladu z latiny znamená: povrh ustupuje zemi (pozemku). Tímto se vyjadřuje pravidlo, že vše, co je pevně spojeno s pozemkem, je jeho součástí. Je-li vlastník pozemku shodný s vlastníkem stavby (netýká se staveb dočasných), stává se ke dni 1.1.2014 taková stavba součástí pozemku. Součástí pozemku nejsou inženýrské sítě pod zemským povrchem vč. souvisejících staveb a technických zařízení. Účelem zákona je u těch případů, kdy nedochází ke spojení pozemku a stavby, nenásilnou cestou vlastnictví pozemku a stavby sjednotit, a to tím, že vlastníkovi pozemku náleží překupní právo ke stavbě jiného vlastníka na jeho pozemku. V případě, že vlastník pozemku své předkupní právo využije a stavbu získá do svého vlastnictví, stane se taková stavba součástí pozemku a ztratí tak svůj status věci v právním slova smyslu a s takovou stavbou již nebude moci nakládat jako se samostatným objektem právních vztahů. Při uzavírání smluv po 1.1.2014 je tedy nutné pamatovat na správné označení nemovitostí, kde tudíž nebude jako předmět převodu pro účely zápisu v katastru nemovitostí uváděna stavba ale jen pozemek, na kterém stojí, a to i tehdy, je-li v katastru nemovitostí stále stavba evidována. Není v možnostech katastru nemovitostí okamžitě k 1.1.2014 stavby v těch případech, kde se stávají součástí pozemku, vymazat. Dle přechodných ustanovení katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. budou právní vztahy k nemovitostem evidovány podle dosavadního stavu do doby, než budou údaje dotčeny změnou (např. uzavření kupní smlouvy a její podání na KÚ apod.)

2) Katastr nemovitostí přísně uplatňuje zásadu materiání publicity, která vychází z toho, že údaje v katastru nemovitostí jsou úplné a správné a jejich povědomí zakládá u osoby dobou víru týkající se určitého práva. Naopak ten, kdo se o údaje z katastru nemovitostí nezajímá (nevšimne si např. plomby o probíhajícím řízení), nemůže se dobré víry domáhat a neznalost katastru nemovitostí neomlouvá stejně jako neznalost zákona. Katastr nemovitostí je veřejný seznam, do kterého může každý nahlížet a zjišťovat si údaje pro něj důležité. I z důvodu dodržování této zásady je vhodné, aby si každý jednou za čas našel chvíli a podíval se např. do bezplatné aplikace Českého úřadu zeměmeřičského a katastrálního (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/), zda ohledně jeho nemovitosti je vše v pořádku. V souvislosti s řízeními u katastrálního úřadu vznikl nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb., který ruší dosavadní katastrální zákon č. 344/1992 Sb. a dále zákon č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Ten upravuje v rámci zásady intabulační a zásady priority mimo jiné i to, že naprostá většina práv budou do katastru nemovitostí zapisována vkladem, a to i ta, která byla doposud zapisována záznamem. Novinkou je nyní to, že rozhodující bude okamžik  vzniku právních účinků návrhu na vklad do katastru nemovitostí, z hlediska hodiny, minuty a vteřiny. Do 31.12.2013 předpisy neznaly nabytí vlastnického práva k nemovitosti k jinému časovému údaji než den, resp. vlastnictví se nabývalo k počátku dne, nyní to však bude ke konkrétnímu časovému údaji jak je výše uvedeno. Nově budou v katastru nemovitostí obsaženy např. cenové údaje o nemovitostech.

3) V souvislosti s novým katastrálním zákonem se mění další kroky při zápisu práv do katastru nemovitostí s účinností od 1.1.2014. Podání bude možné učinit jak v listinné podobě tak elektronicky (s elektronickým podpisem). Taktéž listiny  - přílohy žádosti, bude možno dodat jak v tištěné podobě tak v elektronické podobě při splnění potřebných náležitostí. Nově se přílohy návrhu na vklad do katastru nemovitostí budou dodávat úřadu jen v jednom vyhotovení (doposud v počtu o dva vyšší, než byl počet účastníků). O tom, že byl podán příslušný návrh, katastrální úřad nejpozději den po podání informuje vlastníka nemovitosti, že právní poměry jsou dotčeny změnou. Informován bude vlastník na adresu svého trvalého pobytu i tehdy, bude-li zastoupen na základě plné moci, čímž se má zabránit situaci, že nemovitost je prodávána bez vědomí vlastníka (např. nájemcem bytu) na základě padělané plné moci atd. Kromě trvalého bydliště může být upozornění zasláno též do datové schránky, nebo na žádost vlastníka též na e-mail nebo telefon. Rovněž je možné si zaplatit monitoring změn v katastru daného vlastníka. Vklad do katastru nemovitostí nebude možné provést dříve než po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne takového oznámení o řízení. Po provedení vkladu zašle katastrální úřad vyzorumění o provedení vkladu a již nebude zasílat listinu s doložkou o provedení vkladu.

4) V souvislosti se změnami týkajících se katastru nemovitostí od 1.1.2014 platí rovněž spousta nových věcí také pokud jde o daňovou problematiku. Úplatné převody se řídí novým zákonem č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí a bezúplatné převody byly začleněny do zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Zákon o dani z převodu nemovitostí č. 357/1992 Sb. zaniká k 31.12.2013, vyjma případů, kdy došlo k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nejpozději v tento den. V případě bezúplatných převodů, není-li převod od daně osvobozen, se bude uplatňovat rovná 15procentní sazba daně na rozdíl od dosavadní progresivní darovací daně v rozmezí 7,0 % až 40,0 %. V případě úplatného převodu nebude nutné pro účely výpočtu daně vyhotovení znaleckého posudku. V případě, že poplatník dodá finančnímu všechny potřebné údaje, bude si moci finanční úřad zjstit sám tzv. směrnou hodnotu. Daň bude vypočtena ze sjednané ceny nebo ve výši 75 % srovnávací daňové hodnoty, přičemž jako srovnávací daňová hodnota bude uváděna právě buď finančním úřadem zjištěná směrná hodnota anebo cena zjištěná znaleckým posudkem, přičemž sám poplatník si určí, jakým způsobem bude zjištěna srovnávací daňová hodnota. Ve většině případů si poplatníci zřejmě zvolí jako doposud zjištění ceny znaleckým posudkem. Přílohou přiznání pak bude (kromě event. znaleckého posudku) prostá kopie smlouvy a dále vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu do katastru nemovitostí. Náklad na znalecký posudek pak bude uznatelný výdaj pro účely zjištění daňového základu.

5) Mnoho změn doznají též práva a povinnosti členů společenství vlastníků jednotek. Této problematice se věnuje samostatný oddíl k společenství vlastníků jednotek.

Jakmile časové možnosti dovolí, budeme na těchto stránkách postupně zveřejňovat další změny týkající se nemovitostí od 1.1.2014. Novinkou budou též informace o právu nájmu.